같은 시설이라도 어떻게 사용하느냐에 따라 달라질 수 있습니다.
농지 관련 일을 하다 보면 듣게되는 말이 있습니다.
‘농지 이용행위’와 ‘농지 전용행위’도 그중 하나입니다.
처음에는 저도 단순하게 생각했습니다.
“농지에 농사와 관련된 시설을 설치하면 괜찮고, 다른 시설을 만들면 전용 아닌가?”
그런데 실제 사례를 들여다보면 그렇게 간단하지만은 않습니다.
비닐하우스, 창고, 농로처럼 겉으로 보기에는 농업과 관련 있어 보이는 시설도 실제로 무엇을 위해 사용하고 있는지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.
오늘은 농지 이용행위와 전용행위가 어떻게 다른지, 현장에서 자주 볼 수 있는 사례를 중심으로 살펴보겠습니다.
농지 이용행위란?
쉽게 말하면 농지를 농업 생산에 이용하거나 농사를 짓기 위해 필요한 시설을 설치하는 행위라고 이해하면 쉽습니다.
대표적인 사례를 보면 다음과 같습니다.
- 농작물이나 과수를 재배하는 행위
- 농업용 비닐하우스 설치
- 축사나 버섯재배사 등 농축산물 생산시설 설치
- 농로와 수로 설치
- 양수장·배수장 등 양배수시설 설치
- 농업 생산에 필요한 농지개량시설 설치
여기서 중요한 것은 시설이 있다는 사실 자체가 아닙니다.
그 시설이 실제 농업 생산을 위해 필요한 시설인지, 농지의 본래 목적에 맞게 사용되고 있는지가 핵심입니다.
따라서 농지에 시설을 설치했다고 해서 모두 농지전용에 해당하는 것은 아닙니다.
농지 전용행위란?
반대로 농지를 농업 생산이나 농지개량 이외의 목적으로 사용하는 것을 농지전용이라고 합니다.
예를 들면 다음과 같은 경우입니다.
- 농지에 주택을 짓는 경우
- 주차장으로 사용하는 경우
- 일반 창고나 공장 부지로 사용하는 경우
- 건설자재나 폐기물을 적치하는 경우
- 카페나 음식점의 마당 등으로 사용하는 경우
- 농업과 관계없는 작업장으로 사용하는 경우
이러한 용도로 농지를 사용하려면 원칙적으로 관련 법령에 따른 농지전용 허가·신고 등의 절차를 확인해야 합니다.
허가나 필요한 절차 없이 농지를 다른 용도로 사용하면 불법 전용 문제가 발생할 수 있습니다.
비닐하우스가 있으면 모두 적법할까?
여기서부터 조금 이해가 달라집니다.
멀리서 보면 똑같은 비닐하우스 두 동이 있다고 해보겠습니다.
한쪽에서는 상추와 토마토를 재배하고 있고, 다른 한쪽에는 농기구가 아닌 일반 물품이 잔뜩 쌓여 있습니다.
모양은 똑같은 비닐하우스지만 실제 용도는 전혀 다릅니다.
비닐하우스 안에서 채소나 화훼 등을 재배한다면 일반적으로 농축산물 생산시설로 볼 수 있습니다.
하지만 같은 비닐하우스라도 내부를 다음과 같이 사용한다면 이야기가 달라집니다.
- 일반 물품 창고
- 농업과 관계없는 작업장
- 근로자 숙소
- 음식점이나 휴게시설
- 폐기물 보관 장소
즉, ‘비닐하우스니까 농업시설’이라고 단정하기보다 실제 무엇을 위해 사용하고 있는지를 확인해야 합니다.
농업용 창고는 어떻게 볼까?
창고도 비슷합니다.
농업에 필요한 자재나 생산물을 보관한다고 해서 모든 창고가 자동으로 농업시설이 되는 것은 아닙니다.
예를 들어 농축산물 생산시설 안에 딸린 소규모 농자재 보관시설처럼 농업 생산에 직접 필요한 부속시설이라면 농업시설로 인정될 여지가 있습니다.
반면 농지에 별도의 일반 창고를 설치하거나, 농업시설 전체를 사실상 일반 물품 창고로 사용한다면 판단이 달라질 수 있습니다.
그래서 창고는 이름보다 다음을 함께 보는 것이 중요합니다.
시설의 구조 + 규모 + 실제 사용 상태 + 농업 생산과의 관련성
간판에 ‘농업용 창고’라고 써 있다고 농업용이 되는 것은 아니라는 얘기입니다.
농로도 전용행위가 될 수 있을까?
농사에 필요한 출입로라면 농로로 인정될 수 있습니다.
농지 안에서 농기계와 농업인이 이동하고 농산물을 운반하기 위해 사용하는 통로라면 농업 생산과 직접적인 관련성이 있기 때문입니다.
하지만 도로처럼 생겼다고 모두 농로인 것은 아닙니다.
특정 주택이나 공장, 다른 시설로 출입하기 위해 만든 길이라면 농로가 아니라 일반 도로나 해당 시설의 부지로 판단될 가능성이 있습니다.
포장이 되어 있느냐 아니냐만으로 판단하기도 어렵습니다.
결국 여기서도 질문은 같습니다.
“이 길은 실제로 농업 생산을 위해 사용되고 있는가?”
결국 핵심은 ‘시설’보다 ‘용도’
비닐하우스, 창고, 농로 사례를 보면 공통점이 하나 있습니다.
겉모습만 보고 판단하기 어렵다는 것입니다.
| 시설 | 농업 목적으로 사용 | 다른 목적으로 사용 |
|---|
| 비닐하우스 | 작물·화훼 재배 | 일반 창고·작업장 등 |
| 창고 | 농업 생산에 필요한 부속시설 | 일반 물품 보관·사업용 창고 등 |
| 통로 | 농기계·농산물 이동 | 주택·공장 등의 진입로 |
따라서 농지 이용행위와 전용행위를 구분할 때는 시설의 명칭보다 실제 이용 목적과 상태를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
농지조사에서는 무엇을 확인할까?
현장조사에서는 우선 현재 이용 상태를 있는 그대로 확인합니다.
예를 들어 다음과 같은 부분을 살펴볼 수 있습니다.
- 실제 농사가 이루어지고 있는지
- 어떤 시설물이 설치되어 있는지
- 시설물이 농업 생산에 이용되고 있는지
- 농지전용 허가·신고 등의 내역이 있는지
- 일부가 주차장이나 마당 등 다른 용도로 이용되고 있는지
여기서 조사원이 현장에서 임의로 불법 여부를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
현황을 확인하고 필요한 경우 관련 행정정보와 허가 내역 등을 통해 적법성을 확인하는 과정이 뒤따르게 됩니다.
정리하면
농지에 시설물이 있다고 해서 모두 전용행위는 아닙니다.
반대로 비닐하우스나 농업용 시설처럼 보인다고 해서 무조건 농지 이용행위라고 단정할 수도 없습니다.
판단할 때는 크게 세 가지를 생각하면 이해하기 쉽습니다.
첫째, 농업 생산이나 농지개량에 필요한 시설인가?
둘째, 현재 실제로 농업 목적으로 이용되고 있는가?
셋째, 전용행위라면 필요한 허가나 신고 절차를 거쳤는가?
결국 농지 이용행위와 전용행위의 차이는 “무엇을 설치했느냐”보다 “실제로 무엇을 위해 사용하고 있느냐”에서 시작합니다.
개별 농지의 시설 종류와 설치 시기, 지역 규제 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 시설 설치나 용도 변경을 계획하고 있다면 관할 시·군·구 담당 부서에 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
파이의 생각
농지에서는 간판보다 실제 용도가 더 중요합니다.
비닐하우스도 상추가 살면 농업시설이고, 엉뚱한 짐만 살고 있다면 이야기가 달라지니까요. 😄
※ 이 글은 농지 관련 법령과 공개자료, 농지 이용실태조사 교육 내용을 바탕으로 일반인이 이해하기 쉽게 정리한 내용입니다. 개별 농지의 실제 적용 여부는 토지 현황과 관련 인허가 등에 따라 달라질 수 있으므로 관할 행정기관에 확인하시기 바랍니다.
